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    【大咖暢談】零售地產行業體驗式發展新趨勢
    導語:在大連這塊地上開會,請了一些精英來探討問題,在大連能夠提供這樣的方便條件,創造這樣的機會也是難得的。特別是梁總,是在各個方面都接觸,信息量又大,對形勢把握也比較準確,所以說今天由他來主持這個會,能夠把更多的東西傳過來,給大連商業能夠更多帶來一些有方向性的東西。

    梁煒驊:很容幸今天在我們大世界的主場,能夠有這么一個機會跟大家坐在一起交流,實際上今天這個會議的提出,和于群秘書長前一段時間也做比較深入的探討,我想這次會議的本身是希望能夠搭建一個平臺,讓大家關起門多交流,把我們行業發展的形勢,以及現在存在的很多困惑,也可能是大家有新了解到的知識和見解我們共同分享一下,今天非常容幸有請到謝會長,請謝會長開個頭,聽聽您老的指點。

    謝有恩 ,中國北方購物中心聯盟會長

    謝有恩:在大連這塊地上開會,請了一些精英來探討問題,在大連能夠提供這樣的方便條件,創造這樣的機會也是難得的。特別是梁總,是在各個方面都接觸,信息量又大,對形勢把握也比較準確,所以說今天由他來主持這個會,能夠把更多的東西傳過來,給大連商業能夠更多帶來一些有方向性的東西。我們在座的這個行當日子不好過怎么辦,大家在這里更多的是要談論一些問題,交流一些信息,完了以后尋找一些辦法。使得我們起碼在目前這種低谷的情況下能找出一個方向來,而且我們這個是屬于論壇、沙龍,就是屬于神仙會的形式,有則多說,少則少說,就是一句話,把大家的一些想到的、看到的、想說的東西都說出來,人不在于多,在于把這個會開得更深一點,所以說對外地來的,給我們帶來的東西表示感謝,對當地參加的表示歡迎,所以希望我們利用這個機會把這個會開好,謝謝。

    于群,中國北方購物中心聯盟秘書長

    于群:因為我們每年都搞活動招商會也搞,行業會也做,每做一場對話時間短,有的時候40分鐘,一個小時,而且還有一些話題沒說,上次跟會長我們溝通,咱今年可能會啟動一個新的活動,就是城市沙龍,比如大連、長春、沈陽、哈爾濱,可能一個月一場,四個城市輪著做,可能說一些小的話題,但是會說深一些,這個是我們舉辦這個活動的主要目的。邀請的對象都是我們甲方、乙方,包括一些服務機構都可以參加。

    梁煒驊,睿意德總經理

    梁煒驊:我們今天整個下午大概三個小時時間,圍繞著現在算是熱點,也是我們知道這個行業大家所關注的體驗式的商業,把這個話題充分聊聊,今天我們是閉門會,沒有太多規矩或者發言的要求,實際上是一個隨意的,有見解的我們多聊兩句,沒有見解大家可以傾聽別人的分享,我們希望大家盡量把自己認為最有價值的東西在有限的時間分享。

    現在從2014年來看,中國的宏觀經濟形勢不好,大家可以反駁我這個意見,因為我們也從各個角度去看到一些數據和論點,就是對于我們的評述,事實現在有兩個詞一個叫做自由落體式地下滑,這個詞用來之后,我們做宏觀經濟研究的同學他批評我,你用這個詞不對,遼寧經濟是斷崖式下滑,不管是自由落體還是斷崖式下滑,這兩個字很可怕,我們的GDP被腰斬了,中國最近十幾年沒有發生這種事情,我們遼寧省也沒有遇到這種情況,大連市也沒有,大家習慣在高速增長的環境下發展自己的商業模式,或者是去研究自己企業的盈利和運營,當這種經濟形勢來的時候,是不是會產生一些變化,我們自己也做了一些分享,首先會有幾個變化,第一個我看到了服務的客戶無非兩類,一類是開發企業,一類是零售企業,這兩類客戶,開發企業不用說,到去年年底睿意德公司錢欠的越來越多,額度越來越大,我們都覺得自己很吃力了,我們幾千萬的帳款等著收,這些都是尾款。說明什么問題呢,當我們去跟企業溝通的時候,好多開發企業工資開不出來,而且很多知名的企業,包括我們服務的一些客戶,今年年會全部取消,要求我們去提供贊助,協助他們能夠給員工開個年會,這就是現在一個現實的狀況。零售企業除了少數表現確實比較優秀,多數零售企業業績一定下滑,過去報表好多年增長,沒有10%也有5%,起碼不是下跌,到了2014年年中都是下滑的,壓力很大。這種情況下有表現好的,關鍵這些好都好在哪里,我們做商業地產開發和零售的未來發展路在哪里,是不是真的將來這個購物中心的發展、商業地產的發展,就靠這個體驗式的商業變成我們的救命稻草,幫助我們有這樣一個機會,簡單做過去的零售,這個路肯定是走不通,因為越是零售商品大的項目,現在來看,專業市場不說,就是一般社會零售消費這塊,確實不行,在這種情況下我們到底怎么辦,然后今天還有一個,可能我們有些朋友不太認識,大家第一次發言的時候留兩分鐘給自己,做一下自我介紹。

    楊向東,大世界商業聯合機構副總裁

    楊向東:我目前的職務是大世界商業集團的副總裁,原來分管的業務做得比較多。分的時間久一些是地產和零售,我們公司也剛剛把我們公司幾個商業項目成立事業部,就在上一周正式全劃給我分管,我們原來國際家居中心還有華北路批發市場,其實大家不太了解,我們在大連有三十幾萬平商業,自有,我們集團來自于金廣建設集團,一個大的大連的一線的老的民營企業,從建筑業、開發業出來的,其實我們這個行業過去的時候更多解決曾經的爛尾樓,一不小心就發展了30多萬平方米的商業出來,這段歷史從大家今天來大世界開始,這個大世界是典型的上一波。93年房地產危機,大家現在覺得房地產危機來了,我大學畢業就在房地產企業,經歷了那段危機,那段時間大連的房價下降了。號稱東三省是57層,這個樓目前是地基,我們當時是承建方,那個年代有一個笑話,承建蓋蓋樓就變成地主了,甲方欠帳和政府處于爛尾樓的時候,我們金廣建設把這個爛尾樓接過來了,接過來以后我們覺得我們資源團隊去做一個百貨業態不夠成熟,盡管我們當時是勝利廣場,大家后來想,感覺當時家居行業還是有一線機會,陰錯陽差我們就進入了零售業,現在陸陸續續我們也有百貨零售業,購物廣場,我們家居現在有三個店,有一個華北路機電大市場7萬多平,專業五金機電批發市場,目前大連五金機電批發市場中最好的,前段時間著大火,開年之際大連著了很多火,其中一場幫了我們忙,舊貨市場著火,我們認為這是一個不好的社會現象同時,確實現在目前大連市內的五金機電的市場,我們市場供不應求了,突然好幾萬平的經營面積,我的地方處于華北路,還有社區購物中心,很少有人知道,24000平,高速公路口一下來,左手有幾十棟高層,那個我們宣傳比較少,加一起我們有三十幾萬平的商業,但是這些商業有一個建筑地產集團的明顯特制,基本上我們都是自有營業,我們沒有承租的項目,所有物業都是自有產權,我也正式今天代表我們集團歡迎各位行業精英和領導的到來,也感謝謝老,以后我覺得單獨感謝于會長,沈陽人幫我們大連人忙,所以我們大家在一起感謝一下,我確實非常開心歡迎大家,見到了新朋友,包括于總,我們好幾個,由總我們都是土生土長的大連人,從大連本土成長起來做這個行業,分享分享我們集團的事,梁總講得很對,我們這個集團,我這個集團叫大世界商業集團,上面母集團叫金廣建設集團,創立了30年,中國第一批民營企業,目前也是一線的知名民營企業,大連人家喻戶曉的,我們是它全資子集團,我們還涉足于有海參養殖企業、房地產、休閑旅游產業、銘湖、滑雪場、混凝土、大連路橋建設,很多都是我們,去年大連市政集團是我們城建的,還有開發企業,旁邊第九頻道,跨越了十幾個行業,有2800名員工的大連本土企業,2014年我們也感受到了經濟變化,有史以來我們企業壓力最大的一年,尤其第三、四季度,確實感覺到突然間天就冷了,外面自然天氣溫度不是很冷,剛才梁總說,我們現在所有的服務型企業,都是老的甲方,工程不可能不干,你說的數額還比較小,欠幾個億,外面欠額度很大。因為我們剛剛開完年會,整個數據來看,傳統性行業,或者我們過去的大家耳熟能詳的,就我剛才講混凝土不用講了,房地產項目可能我最多的兩三個月一套房子沒賣,達到這個數字了,零成交,我已經處于尾盤了,情況比較特殊,我這是鋼需小戶型,又是學區房,占了天時地利人和,房子賣得很好,突然間不動了,2014年下半年突然一套不賣。但是應該坦率地講,所有不利也有亮點,一個是我們銘湖度假園區,大連本地人清楚,是我們遼南最大的溫泉,而且今年它自己有一個小的商業部,下面還一個歡樂雪世界,在大連第五郡,有一個滑雪場是我們下屬的企業,今年還在運營,成長到100%,多少年從來沒有說翻番成長的,今年我們雪場成長了一倍,滑雪人數超過了1倍。我所有的指標收入成長了二十幾。

    我分享了什么,今天看秘書長給了一個主題,關于體驗性的商業未來在商業當中,或者在企業運營當中大家要考量的事情,這也是我們考慮的,大都匯面積不大,4萬平方米,也是作為爛尾樓收購的,處的位置好,大連核心青泥洼橋,對面是百年城,位置很好,當年是銅鑼灣做完以后不好,就閑置了好多年,我們接了以后當時也沒想做傳統的商業,因為當時我們就在韓國首爾找到一個學習對象,首爾一個項目叫斗塔(doota),去年12月份我剛剛到韓國去,去了十幾次,它在韓國做得非常好,我了解韓國這么多優秀的行業,它是評價最高的商業,一共3萬多平的一個商業,建筑面積3萬多平,是一個塔樓的群樓,一個大型商社的地商,一年租金接近人民幣10億,中國和韓國之間匯率有差別,這個依然讓我們感覺特別吃驚,我們當時想學那個。當時嘩嘩拉拉開業了,效果非常不好,我開業的時候招商達到99.9%左右,幾乎是滿鋪開業,合同金額也非常高,但是開業以后,當時趙會長到我們現場了,確實面臨著經營的壓力,賣得不好,當時我是以服裝為主的,而且我的服裝是以所謂的買手店,我們的小個體戶,抓貨不是以品牌店為主,4萬多平,客戶最多400多個,平均店鋪面積30平方。緊接著我們從開業到淘寶的興起對服裝沖擊最大,我們商場最難的時候不到20%,在那個節點上,我們大約三年半,四年前來了我們團隊和平廣場,我在和平廣場呆過,和平廣場最難的時候,當年靠兒童做起來的,和平廣場是大連第一個做早教中心的,它最難的時候我正好在那,陸陸續續它的早教,兒童教育這一塊,形成大連最有競爭能力的地方,再加上我認為它的社區比較好,沙河口人比較密集,當時我有點資源,其實我們當時嘗試先能不能招點,我們把金寶貝招進來了,又把博佳機器人(那個時候叫樂高),這兩個都招來了,很快我們3樓兒童最先起來的,在我們其他樓層空店挺高的時候,三樓兒童最先穩定下來的,目前我敢肯定講,現在我們有番茄田、越成長、兒童的服裝,好多雜七雜八兒童玩具,三樓沒怎么策劃,我們兒童最先火的。緊接著我們再調餐飲,原來我們餐飲特別低,因為我們開業的時候學斗塔(doota),服裝占90,一小層做餐飲,當時我們服裝占比特別大,現在服裝占比大約35%左右,我們的餐飲現在隨著我們調整,逐漸我們把這些年輕時尚的餐飲,星巴克、麥當勞、必勝客,大家耳熟能詳的,就這些年輕休閑時尚的品牌我們都聚集了,現在占30%左右。現在發現我們購物中心,兩個比較好的業種,一個餐飲一個兒童,外加一個電影院,整體這個情況。跟各位老總做介紹。

    我有一個感受,毋庸置疑一個事實,我們微觀一個小項目,兒童項目和餐飲項目已經成為購物中心不可或缺的主力因素,我個人是這么認為的,不能缺少它了。當然說我們在去年底又成立一個互媒科技,我們現在也在做微信的營銷和自己做互聯網平臺,這個目前恰恰在我這分管,大家現在最多感受到的是,互聯網對我們零售沖擊,尤其淘寶和天貓對我們原來零售的沖擊。但是我經過這番研究,我有一個想法分享,我發現這個我們能持續兩年左右,做微信營銷,我們在大連做了很多微信營銷的案例,我這次牧場開業,我有牧場項目,包括我在大連剛開的溫泉,正常廣告150到200萬之間,這次全砍了,做微信營銷,嘗試僅僅打了一個大連晚報和半島晨報,得到了一個特別驚人的結果,我們開業前兩天的咨詢電話達到168個左右,其中來自于微信是150個,來自于我們傳統的廣告媒體呢是十幾個。大連晚報多一點,我們打了好幾萬廣告就引了這么幾個人來,廣告停了以后一個星期左右,微信的平臺上繼續有客戶咨詢電話,但是傳統媒體的電話完全成零了,這都是我們體會的實際的數字情況。所以說關于互聯網這一塊我有一個分享,我覺得有一點沒變,最近我分管這個業務,關于他們這一塊我們也到騰訊去,到小米去,跟他們副總裁交流過程當中,我覺得有兩點沒變,可能我作為互聯網的新兵剛剛學,把教訓經驗分享給大家,人性從來沒變過,不管什么網,人性沒變過,人不管是80后、90后還是60、70后,大家都想買性價比高的東西,這個跟互聯網不發生關系。改變是什么呢?我現在回憶改變是習慣,大家的購物習慣改變,可能過去我們的小孩,像我現在我女兒14歲,離不開手機了,現在我玩互聯網早晨起來什么不干,不管上哪去先把手機打開,看看新聞,一天有什么東西肯定走一遍,微信看看,股票帳號看看,這個手機基本離不開了。所以我想講什么呢?習慣在變,我們的年輕人,我們的下一代,包括我現在跟我們的年輕員工,我不知道我們各個公司是不是有這么幾條,每天在我們服務臺大連淘寶用件,各個公司是不是這樣?幾十個包裹,每天都不少于好幾十個包裹,我問他們,大部分已經從網上買東西,所以我們真的要正視這個事實,需求和購物習慣改變了,這是我覺得我個人一個感悟。隨著我們消費者年齡,逐漸消費主義從60、70到80、90后,這種現象會越來越明顯。如果往前看,我認為我在大連做購物中心比較早的,第一批進勝利的,那時候是新名詞,什么叫購物中心,我干商業的時候大連商場閉店到晚上7點,臺灣人進來弄一個百貨店到9點,我們從業人員當時一片質疑聲,說晚上有人嗎?7點閉店挺晚了。

    我們這幫人經歷了零售改變,我們小的時候老天百是柜臺式的,營業員站在柜臺里邊,我是70后已經清了一個零售改變了,我們和我們爸爸媽媽和上一輩不一樣了,我們的孩子更不一樣。所以我覺得如果說難的話,今天時間更多讓給大家,我說得有點多了,我認為是我們如何精準地把握當下消費主流人群的消費需求,我們能不能及時提供讓他們滿意的互聯網體驗、用戶體驗,是不是能讓他們有一個很好的用戶體驗,我覺得這個是關鍵。所以說我這次到韓國去,去年12月份剛剛去,12月底考察我們要做一個兒童項目,順便我們考察了斗塔(doota),每3年肯定改裝,這個商場在韓國,目前整體的狀態下滑速度和韓國整體來比較起來,下滑還是非常低的,整體商場全部改造。韓國剛剛開了最新購物中心,可能有點圖片,會后大家喜歡的話,大家可以拿走,韓國最新購物中心圖片,國內的商業我也看了很多,像比較時髦的K11等等,我覺得跟韓國有距離,大連商場更少見。

    所以我覺得,目前的壓力看上去大,但是我們自己內部做行業分析,其實我們覺得,社會上錢不是少了,而是多了,因為發現國家的M1、M2不但沒少,是呈幾十倍增加,我經常問我們員工這個去哪,那個去哪,我們得問問自己錢去哪了,我們沒有找到錢是沒有找到辦法,不是錢沒了,是錢去別人的地方了,我們想辦法怎么讓錢回來讓它到我們這來,今天利用這個時間跟大家做分享,我覺得如果我們大連同行借助與會長提供的機會,我們在一起多交流,我們作為非主流商業的一個單位,和大家一起爭取把我們大連的,我們能管的這一塊業務,希望各兄弟單位一起,在2015年有一個好的成長,也預祝2015年馬上春節要到了,利用這個機會給大家拜個早年,希望大家在2015年身體健康、萬事如意,希望2015年我們的數字有成長,謝謝大家。

關鍵字:商業地產

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